当前位置: 主页 > 新闻中心 > 行业动态 >

2014楼市现拐点 2015年进入新常态

时间:2014-12-12 10:58来源:十堰安磊建材 作者:网络 点击:
2014年,全球经济缓慢复苏,不同国家之间的经济增长分化明显,中国经济也一改高增长的姿态,在稳增长和调结构指导方针下,固定资产投资大幅下滑、出口在全球需求衰退下处于弱势格局,加之消费不振,使得经济增速下滑压力较大,尤其是作为国民经济支柱产业之

   2014年,全球经济缓慢复苏,不同国家之间的经济增长分化明显,中国经济也一改“高增长”的姿态,在“稳增长”和“调结构”指导方针下,固定资产投资大幅下滑、出口在全球需求衰退下处于弱势格局,加之消费不振,使得经济增速下滑压力较大,尤其是作为国民经济支柱产业之一的房地产行业进入调整期,各项指标增速出现明显放缓甚至下滑。一时间在经济迎来“新常态”背景下,房地产行业发展“拐点”已经到来,未来行业进入“白银时代”成为普遍共识。

  2014年回顾2014年,虽然中国经济基本面没有发生大幅改变,但在经济增速换挡期、结构调整阵痛期和前期政策刺激消化期的“三期叠加”背景下,今年经济增速下行风险加大,稳增长压力巨大。前三个季度GDP同比增速分别放缓至7.3%、7.5%和7.3%,仅次于2009年一季度全球经济危机的低点。与此同时,固定资产投资同比增速由年初的17.7%下降至11月的15.8,房地产开发投资增速更是从19.8%逐月下滑至11.9%,并有继续下滑趋势。CPI、PPI等指标增速屡创新低,显示出国内外需求低迷,通胀率持续走低并面临通缩风险,投资、出口、消费等方面都说明经济增长动力不足,整体经济下行风险都进一步显现。

  一、主要指标维持低位,经济下行背景下房地产行业获益良多

  2014年,虽然中国经济基本面没有发生大幅改变,但在经济增速换挡期、结构调整阵痛期和前期政策刺激消化期的“三期叠加”背景下,今年经济增速下行风险加大,稳增长压力巨大。前三个季度GDP同比增速分别放缓至7.3%、7.5%和7.3%,仅次于2009年一季度全球经济危机的低点。与此同时,固定资产投资同比增速由年初的17.7%下降至11月的15.8,房地产开发投资增速更是从19.8%逐月下滑至11.9%,并有继续下滑趋势。CPI、PPI等指标增速屡创新低,显示出国内外需求低迷,通胀率持续走低并面临通缩风险,投资、出口、消费等方面都说明经济增长动力不足,整体经济下行风险都进一步显现。

  在这种情况下,中央政府先后出台了一些列“微刺激”、“稳增长”措施,一方面是基建投资的增加,尤其是在高铁、核电的投资大幅加大,一定程度上弥补了房地产开发投资下行对整体经济的冲击。另一方面,通过“定向降准”、“央五条”等鼓励金融机构继续支持居民购房需求,并于三季度末出台“9.30”房贷政策,松绑实行三年的“限贷”政策直接推动了房地产业快速筑底回稳,随之2年来首次不对称降息又带来资金面宽松,也使房地产行业受益匪浅。一系列稳增长政策激励下,房地产开发投资增速下滑趋缓,新开面积降幅走势整体回稳态势,政府在稳经济增长的同时也促使房地产行业加速回暖并走出调整期。

  二、开发投资增速持续回落,新开工面积降幅扩大

  2014年前11月,全国房地产开发投资86601亿元,同比名义增长11.9%,增速较去年回落了8个百分点,其中,住宅投资58676亿元,占房地产开发投资的比重为67.8%,增速10.5%,较去年同期回落了7个百分点。从房地产投资额同比增幅走势看,累计投资同比增幅已经连续十月回落,前11月增幅再创五年来的新低。全年行业处在调整态势,市场波动较大,当前市场依旧以去高企库存为主,加之企业年底回笼资金,增幅有所放缓。

  固定资产投资增速的也在下滑,这当中房地产开发投资增速的大幅下滑成为其增长的主要负赘。2014全年开发投资预计增幅10%-12%之间,增速较往年有明显的回落,且明显低于固定资产投资的增幅(全国固定资产投资同比名义增长15.8%,增速持续回落),下滑趋势明显,对经济增速放缓产生了直接影响。

  从新开工面积来看,2014年市场回落的态势更为明显,2014年1-11月,全国房地产新开工面积16.47亿平方米,同比下跌9%,其中住宅新开工面积11.46亿平方米,同比回落13.1%,均创下2002年以来前五月新开工面积最大跌幅。从房屋新开工面积同比增幅走势看,自今年年初大幅下滑至负增长区间后,整体呈现平稳收窄态势。但在10月好转后,年底再度恶化,降幅再次逆转扩大。下半年市场开始回暖,消化存量,冲刺全年业绩是企业当务之急。全年来看,企业拿地量明显下滑也是新开工面积大幅减少的主要原因,而新开工的减少将导致明年市场供应量出现一定的下滑。

  三、商品房销售企稳回升,全年成交12亿平方米左右

  从国家统计局数据来看,前11月全国商品房销售面积和销售金额双双呈负增长,且降幅存在继续扩大的趋势。1-11月份,商品房销售面积101717万平方米,同比下降8.2%。商品房销售额64481亿元,下降7.8%。其中,11月份商品房销售面积13223万平方米,商品房销售额8096亿元,单月销售面积和销售额创今年各月新高。考虑到年末的翘尾趋势大局已定,全年预计商品房成交量仍能维持在12亿平方米左右。

  今年单月销售面积来看,成交呈现一个先抑后扬的走势,企稳回升趋势显著。在今年年初大幅滑落至负增长区间后,整体走势较为平稳,特别是7月以来走势相对平缓,9月开始成交量开始回升,接下来3个月成交面积都在1亿平方米以上,11月面积和金额均更是创年内新高。

  进入2014年以来,商品房销售额的下跌速率已经超过了商品房销售面积下跌速度,价格深度调整的步伐明显加快。主要是由于今年企业为了去库存,以价换量成为普遍共识。

  四、商品房待售面积同比增28%,行业库存创历史新高

  到11月末,全国商品房待售面积达59795万平方米,同比大幅增长27.8%,相比2013年末时的49295万平方米的待售面积继续增加10500万平方米。其中,住宅待售面积增加6929万平方米,办公楼待售面积增加471万平方米,商业营业用房待售面积增加2067万平方米,商品房待售面积再创新高。

  尽管下半年以来,房地产行业各类救市政策频频,市场成交量有所回升,行业库存得到了一定消化。但由于今年房企普遍完成业绩压力较大,企业紧抓去库存窗口期,推盘力度也在加大,因此又给行业去库存进程带来较大压力。从月度待售面积同比增幅来看,已由年初的23%逐月上升至11月的28%,继续增加了5个百分点。

  五、房价连续九个月环比下跌,年底同比增幅转负

  据国家统计局数据测算,2014年1-11月份,全国商品房成交均价同比上涨0.4%,出现微幅涨动。70个大中城市新建商品住宅价格环比跌幅1%,同比下降12.2%,今年同比跌幅最大的一个月,且跌幅不断增加。70个大中城市房价已连续三月全部停涨,11月,有67城下降,但环比降幅进一步收窄。

  从中国城市住房价格288指数来看,今年前三个月指数呈上行趋势,但涨幅逐渐收窄,4月开始环比出现下滑,全国一手房价格指数连续八个月出现下跌,且越降幅度越大;今年1-11月,与去年同期相比虽仍在上涨,但是涨幅逐渐收窄。而11月指数仅有1083.7,同比涨幅仅剩0.04%,12月下滑趋势还在继续,同比不但归零,而且很可能提前成负数。

  上半年市场形势严峻,成交量持续走低,库存高企,三季度以来行业逐步回稳,购房者预期向好,但不少仍持观望态度。各房企以价换量仍是主旋律,积极降价促销去化库存,因此房价整体一降到底。

  六、土地成交整体冷清,出让规模持续负增长

  2014年前11月,全国房地产企业购置土地总建面积为2.97亿平方米,同比下降14.5%,在2004年至今的11年同期间的第二低,仅高于2009年同期的9875亿平方米,与此同时,土地成交价款则继续攀升,再创历史同期新高,达8657亿元,同比下降0.1%,环比增长20.4%。

  在各地房价均有不同程度下滑的背景下,土地价格依然保持坚挺,房价与地价已经形成明显的背离,这是企业不愿积极拿地的主要原因。目前除了一线城市和部分二线城市之外,多数城市土地市场依然低迷。从今年土地购置面积增幅走势看,前3月进入负增长区间后,整体基本处于平缓收窄态势,虽然前三季度跌幅有所加大,但前十月同比再次回到正增长区间,主要是10月当月企业购地同比大幅上升所致。近期随着九月底限贷政策的放宽,一些房企对市场信心有所上升,重新进入市场拿地;此外,一些房企为了完成年度土地储备,在四季度也加快了拿地节奏。

  2015年展望虽然在强调“稳增长和调结构”的目标之下,中央已能够容忍较低经济增速,注重经济结构改革,是为”新常态” 。但产能过剩、杠杆化严重、外部需求疲弱,使得实体经济下行风险有增无减。今年的中央经济工作会议提出了五大主要经济工作任务,其中”一是努力保持经济稳定增长”成为首要任务。会议明确了将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。积极的财政政策要有力度,货币政策要更加注重松紧适度。

  一、稳增长是2015年主要任务,政策刺激将促房地产行业加速回暖

  虽然在强调“稳增长和调结构”的目标之下,中央已能够容忍较低经济增速,注重经济结构改革,是为”新常态” 。但产能过剩、杠杆化严重、外部需求疲弱,使得实体经济下行风险有增无减。今年的中央经济工作会议提出了五大主要经济工作任务,其中”一是努力保持经济稳定增长”成为首要任务。会议明确了将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。积极的财政政策要有力度,货币政策要更加注重松紧适度。

  虽然在今年中央经济工作会议上没有提房地产调控,但房地产行业一旦长期低迷,中国经济下行的速度将更快。在出口受阻,消费的提升需要一个漫长过程的环境下,想要稳住明年的经济增长,无疑只能靠投资,而房地产投资又在固定资产投资中有着举足轻重的低位,且依然是拉动中国经济增长最重要的一环。

  无疑,明年在“稳增长”的框架下将倒逼国家扩大投资以及提供更为宽松的货币环境,尤其是在当前大宗商品价格下降以及低通胀的情况下,为宽松的货币政策提供了充足的操作空间,明年降息、降准有望再现市场,资金面会更加宽松,房地产行业也将在今年低迷的表现中迎来真正的回暖。

  二、行业新常态差异化挑战加剧,难现以往调整后“量价齐升”局面

  虽然行业将迎来回暖良机,但在今年行业内部的不断调整中,行业生态已经发生改变,格局也与以往不同,房地产超级大繁荣时代已经完结。随着人口红利的褪去,社会开始逐渐步入老龄化,刚需主力和改善性需求主力的劳动力人口趋于下降,且人均住房面积已经达到33平方米,房地产的需求高峰已经过去。在整个市场已经处在供求相对平衡的状态,甚至部分城市供过于求的情况下,房地产行业也迎来了新常态。

  在这样的行业背景下,虽然房地产行业再一次走出调整期(以往三次调整部分别是2005年、2008年和2011年),但可以预见的是,2014年本轮调整的结束,将不会再现2008 、2011年调整之后价量齐飞的局面,房地产市场实现“V”型反转可能也微乎其微。总体来说明年行业将保持一个较为平稳运行的态势。

  三、市场走势不会出现根本转变,各项指标仍将低位运行

  从趋势来看,在去库存背景下,明年上半年行业开发投资、新开工等指标在惯性影响下,仍将延续回落格局,下半年,随着市场预期和信心都有所回升,加之贷款宽松格局,行业将持续“盘整”,平稳运行。但部分指标也会在的整个宏观背景的变革下,率先反弹复苏。开发投资增速将维持在10%左右,新开工面积降幅也将呈现平稳收窄态势,商品房销售也会与今年基本持平,维持在12亿平方米左右,商品房价格将不会出现大起大落。

  首先,商品房销售面积和金额可能率先企稳回升,但总量与2014年水平相当。今年市场虽然低迷,但整体呈现先抑后扬的局面,尤其在四季度成交回暖明显。在政策宽松的环境中,这种回稳的态势将延续到明年一季度,商品房销售面积和金额能够维持目前平稳运行水平。考虑到行业供大于求的格局尚未根本扭转,行业分化将会更加显著,不同城市、企业表现不一,总量不会较2014年出现更大突破。

  其次,供应量因企业拿地量下滑以及新开工的减少而出现一定的下滑。2014年受房地产调控政策和货币政策等因素影响,房地产销售量下滑明显,与之相对应的是待售面积的高企,不仅加剧了去库存压力,也降低了房地产开发投资速度,而销售的不力,也减少了今年企业拿地的热情,影响了明年的开发投资力度,预计明年行业商品房新增供应量偏紧,仍以去库存为主,而成交量上也不会突破今年成交,将维持在高位平稳运行。

  再次,地方推地意愿加强,土地供应将上升,土地成交价格上将不会大幅上升,底价成交仍是常态。在市场、政策、投资者信心等多方面因素的作用下,今年以来国内房地产行业土地市场出让规模持续负增长。由于今年市场冷淡,部分城市都减少了土地供应,土地财政收入今年也大幅减少,房地产开发企业土地购置方面,随着市场预期的回升,以及行业新格局的到来,企业势必重新调整城市布局,加之一、二线城市并不缺地,明年土地市场也将一改今年冷清的局面,企业在窗口期拿地布局,土地购置面积同比也将攀升。考虑到企业自身的拿地意愿和资金链情况,土地成交价格上将不会大幅上升,底价成交仍是常态。

Copyright 2012-2013 © 十堰安磊建材有限公司. All rights reserved. Power by DedeCms   鄂ICP备12014685号-1

地址:十堰市茅箭区施洋路40号   电话:0719-8873538   技术支持:十堰网站建设

鄂公网安备 42030202000400号